Cómo vender el usufructo de una vivienda en México

El usufructo es uno de los conceptos jurídicos peor entendidos del mercado inmobiliario mexicano. Aparece, casi siempre, después de una herencia: la viuda se queda con el derecho a usar y rentar la casa de por vida (usufructo vitalicio), mientras los hijos reciben la nuda propiedad. Cuando la familia decide convertir ese derecho en dinero, surge la pregunta clave: ¿se puede vender solo el usufructo? La respuesta corta es sí, y este artículo explica cómo se hace en México.

Qué es exactamente el usufructo

El Código Civil Federal y los códigos estatales reconocen el usufructo como un derecho real que permite usar una cosa ajena y aprovechar sus frutos —rentas, cosechas, intereses— sin tocar la propiedad. Sobre una vivienda, el usufructuario puede vivir en ella o rentarla; el nudo propietario es dueño "en papel", pero no puede ocupar el inmueble hasta que el usufructo se extinga.

El usufructo puede ser:

• Vitalicio, vinculado a la vida de una persona física. Se extingue con su muerte.
• Por plazo determinado, hasta un máximo de veinte años cuando el titular es persona moral.
• Sucesivo, transmitido a un segundo usufructuario al fallecer el primero, si así se pactó.

Sí se puede vender (con matices)

El artículo 1002 del Código Civil Federal y sus equivalentes locales permiten al usufructuario enajenar su derecho, salvo que el título constitutivo lo prohíba expresamente. En la práctica esto significa tres cosas:

1. El comprador no se vuelve dueño, recibe el mismo derecho temporal que tenía el vendedor.
2. El usufructo sigue extinguiéndose con la muerte del usufructuario original, no del comprador. Por eso casi nadie compra usufructos vitalicios de terceros.
3. El nudo propietario suele tener derecho del tanto o un derecho de preferencia pactado en escritura.

Lo que sí se vende con frecuencia es la consolidación: usufructuario y nudo propietario venden a un tercero al mismo tiempo, cada uno la parte que le corresponde, y el comprador adquiere la propiedad plena.

Cómo se calcula el valor del usufructo

México no tiene una tabla fiscal única equivalente a la española. Notarios y peritos usan dos métodos:

Método actuarial

Se proyecta la renta neta anual que produciría el inmueble durante la esperanza de vida del usufructuario (tablas del INEGI o CONSAR) y se descuenta a una tasa del 4–6 %. Para una casa habitación en Guadalajara que rentaría $18 000 al mes y un usufructuario de 70 años, el valor del usufructo suele oscilar entre el 30 % y el 45 % del valor del inmueble.

Método porcentual (referencia notarial)

Algunas notarías aplican una regla práctica:

• Usufructo vitalicio: 70 menos la edad del usufructuario, expresado en porcentaje, con piso del 10 %.
• Usufructo temporal: 2 % por año, hasta un máximo del 70 %.

Sirve como punto de partida para acuerdos familiares, pero un avalúo formal de perito autorizado por la entidad federativa es lo que terminará firmando el notario.

Trámite notarial paso a paso

1. Avalúo del inmueble completo y dictamen del valor del usufructo.
2. Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (RPP).
3. Aviso al nudo propietario y, si aplica, ejercicio del derecho del tanto.
4. Escritura de compraventa del derecho de usufructo ante notario público.
5. Pago del ISAI estatal sobre el valor del usufructo (no sobre el valor total).
6. Pago del predial al corriente.
7. Inscripción en el RPP de la entidad correspondiente.

Impuestos para el vendedor

El usufructuario que vende tributa el ingreso como enajenación de bienes en el ISR. Si el usufructo se constituyó por herencia, el costo de adquisición es el valor declarado en la sucesión, actualizado por inflación. La exención por casa habitación de hasta 700 000 UDIS aplica únicamente si el vendedor habitó el inmueble los últimos años y cumple los requisitos del artículo 93 LISR; en la mayoría de los usufructos vendidos por adultos mayores, la operación termina pagando ISR.

Cuándo conviene y cuándo no

Vender el usufructo aislado tiene sentido cuando el usufructuario necesita liquidez y los nudos propietarios no pueden o no quieren comprar. En cualquier otro escenario, conviene vender propiedad plena y repartir el precio según el porcentaje fiscal del usufructo: se obtiene mejor precio, se cierran impuestos de una sola vez y se evita un comprador escaso.

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