Vender una casa por debajo del avalúo, ¿es legal?

Te ofrecen comprar tu casa por una cantidad menor al avalúo catastral o al avalúo comercial que tiene la propiedad. Quizás necesitas vender rápido, hay un acuerdo familiar o el inmueble tiene defectos. Surge la pregunta: ¿puedes escriturar por debajo del avalúo sin que el SAT te llame la atención? La respuesta es: técnicamente sí, pero con consecuencias.

Tres "avalúos" que conviene no confundir

• Avalúo catastral municipal: lo determina el catastro local y sirve de base para el predial. Suele estar muy por debajo del valor de mercado.
• Avalúo bancario: lo solicita el banco para otorgar un crédito hipotecario. Refleja un valor de garantía conservador.
• Avalúo comercial o fiscal: lo emite un perito autorizado por la entidad federativa o por el SAT y es el que se usa en la escritura.

Cuando se habla de "vender por debajo del avalúo" normalmente se compara el precio pactado con el avalúo comercial que pidió la notaría.

Por qué importa el valor en la escritura

La notaría está obligada a tomar como base de cálculo de impuestos el mayor entre:

• El precio pactado.
• El valor del avalúo comercial.
• El valor catastral.

Es decir, aunque escrituren más bajo, el ISR y el ISAI se calculan sobre el mayor. No te ahorras impuestos por el simple hecho de poner una cifra menor.

Implicaciones para el vendedor (ISR)

El vendedor paga ISR por enajenación de bienes inmuebles sobre la ganancia, conforme a los artículos 119 a 128 de la LISR. Si pones un precio artificialmente bajo:

• El SAT puede recalcular la operación al valor de mercado y exigir el ISR faltante con actualizaciones y recargos.
• Pierdes la posibilidad de aplicar correctamente la exención por casa habitación, cuyo tope se ajusta cada año en UDI.
• Se eleva el riesgo de discrepancia fiscal: si después compras otra propiedad con dinero proveniente de la venta, tu nivel de gasto no cuadra con tus ingresos declarados.

Implicaciones para el comprador

El comprador no se libra:

• Paga ISAI estatal sobre el mayor entre precio y avalúo.
• En el futuro, al vender, su costo de adquisición será el bajo declarado, lo que aumenta la ganancia gravable.
• Si el SAT considera que la diferencia con el valor de mercado supera el 10%, se presume donación y se aplican otras reglas, o se cuestiona el origen de los fondos.

Cuándo sí tiene sentido escriturar por menos

Hay casos legítimos:

• El inmueble tiene vicios estructurales o problemas legales documentados.
• Está invadido o tiene posesionarios.
• Es una dación en pago entre familiares con un acuerdo previo.
• Hay un convenio judicial que fija el precio.

En esos casos, se acompaña la escritura con avalúos, dictámenes y, si procede, sentencias o convenios que justifiquen la diferencia.

Ejemplo: casa en Querétaro de $4,000,000

Imagina una casa con avalúo comercial de $4,000,000 MXN. Acuerdan venderla en $3,200,000 MXN por urgencia. El notario calculará impuestos así:

• Base ISR del vendedor: $4,000,000 (el mayor).
• Base ISAI del comprador: $4,000,000.
• El comprador paga el ISAI del estado (1.6% a 4.5% según la entidad).

Resultado: el vendedor recibe efectivamente $3,200,000 pero tributa como si hubiera recibido $4,000,000.

Cómo blindarte si vas a vender bajo

• Solicita dos avalúos: uno catastral y uno comercial reciente.
• Documenta los problemas del inmueble que justifican el descuento (peritaje, cotizaciones de obra).
• Conserva pruebas de las negociaciones, ofertas previas e historial de publicación.
• Pide al notario que mencione expresamente las razones del precio en la escritura cuando sea relevante.
• Si es operación entre familiares, evalúa si conviene formalizarla como donación con sus propios requisitos.

Riesgos de "fingir" un precio bajo

Algunas operaciones pactan parte del precio en efectivo "por fuera" de la escritura. Esto es:

• Defraudación fiscal si supera los topes legales.
• Causal para que el comprador, si surge un conflicto, pueda probar que el precio real fue otro y reclamar diferencias.
• Problema gigante si más adelante el inmueble entra en una sucesión o un divorcio: la base de cálculo está distorsionada.

Tip antes de cerrar la operación

Antes de aceptar una oferta debajo del avalúo, contrasta el precio con operaciones recientes en la misma colonia. Una valuación automatizada actualizada te da un punto de referencia objetivo y te ahorra perder dinero o pelearte con el SAT después.

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