Cómo rescindir el contrato de comisión con una inmobiliaria

Firmar la carta de exclusividad o el contrato de mediación con una inmobiliaria es uno de los compromisos legales más subestimados al vender una propiedad en México. Los contratos suelen tener cláusulas de duración, comisiones y penalidades poco favorables para el vendedor, y rescindirlos antes de tiempo puede salir caro si no se hace bien. Este artículo explica cómo se termina legalmente un encargo de venta y qué hacer cuando la agencia se niega a soltar la propiedad.

El marco legal

El contrato de mediación inmobiliaria en México se rige por el Código de Comercio y los códigos civiles estatales, dependiendo de quién contrate (persona física en su patrimonio personal: civil; comerciante: mercantil). No existe una ley federal específica que regule a los corredores inmobiliarios; algunos estados tienen leyes (por ejemplo, Quintana Roo, Jalisco, Nuevo León, CDMX) que exigen registro como corredor inmobiliario o asesor inmobiliario.

Lo importante: el contrato es un contrato de prestación de servicios, no un contrato de compraventa. El vendedor sigue siendo dueño y puede, por regla general, revocar el encargo en cualquier momento, salvo lo que el contrato pacte como exclusividad y penalidad.

Tipos de encargo

Encargo simple (no exclusivo)

Permite al propietario contratar varias agencias y vender por su cuenta. Solo paga comisión a la agencia que efectivamente cierra la operación. Para terminar el encargo basta una carta. Es la forma más flexible.

Encargo exclusivo

Solo una agencia puede ofrecer la propiedad durante la vigencia del contrato. Si el propietario vende por su cuenta o con otra agencia, debe pagar la comisión completa según la cláusula penal. Es la modalidad más conflictiva.

Encargo "abierto con co-broking"

Variante intermedia: una agencia liderea, pero comparte con otras del mercado. Suele tener exclusividad funcional con un solo interlocutor.

Cuándo se puede rescindir sin pagar penalidad

Existen al menos cinco causales que protegen al vendedor:

1. Vencimiento del plazo: la mayoría de los contratos tiene un plazo (3, 6, 12 meses) que debe respetarse. Después de la fecha, el contrato se extingue, salvo cláusula de renovación tácita.
2. Incumplimiento grave de la agencia: no listar el inmueble, no atender visitas, no rendir cuentas, no responder.
3. Vicios del consentimiento: si firmaste presionado, sin entender la cláusula penal, sin recibir copia del contrato.
4. Cláusulas abusivas: el artículo 85 de la LFPC (Ley Federal de Protección al Consumidor) considera abusivas las cláusulas que renuevan automáticamente sin notificación, que imponen comisiones desproporcionadas o que prohíben rescindir.
5. Fuerza mayor: enfermedad grave, divorcio, retiro del inmueble del mercado por causas familiares.

Cuándo sí hay que pagar comisión

Aun rescindiendo, la agencia tiene derecho a comisión cuando:

• Presentó al comprador que finalmente cerró, y la operación se firma dentro del plazo de protección (típicamente 90 a 180 días después de terminar el contrato).
• Negoció directamente con un cliente al que llevó visitas y, tras rescindir, ese mismo cliente cierra contigo.
• Cumplió el contrato y vendiste a otro durante la vigencia exclusiva. Aquí la cláusula penal suele aplicar.

La regla práctica: la agencia gana comisión cuando hay nexo causal entre su gestión y la venta.

Cómo rescindir paso a paso

1. Lee el contrato de pe a pa: plazo, exclusividad, cláusula penal, plazo de protección.
2. Identifica la causal de rescisión que aplica.
3. Envía una carta de rescisión por escrito, idealmente por burofax o carta notarial, con copia al correo registrado en el contrato.
4. Solicita la devolución de llaves, planos, documentación y, si lo hay, el listado de prospectos que visitaron.
5. Pide la liberación del listado en portales (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi, Mercado Libre Inmuebles) y captura pantallas como prueba.
6. Si la agencia se niega, plantea la disputa por mediación ante una asociación profesional (AMPI, Concanaco, etc.) o, en CDMX, ante la PROFECO si la agencia es una franquicia.
7. Como último recurso, demanda civil por terminación de contrato.

Cláusula penal: qué tan exigible es

La cláusula penal es válida pero no es absoluta. Los tribunales han reducido cláusulas penales:

• Cuando son desproporcionadas respecto al daño efectivo.
• Cuando la agencia no demuestra gestión real durante la vigencia.
• Cuando el contrato no fue informado debidamente al propietario.

Una cláusula penal del 5 % del valor del inmueble es generalmente válida; una del 100 % de la comisión por simple revocación, sin gestión probada, suele moderarse.

Antes de firmar el siguiente contrato

1. Pide plazos cortos: 3–4 meses iniciales, renovables por acuerdo.
2. Acota la exclusividad geográficamente o por tipo de comprador.
3. Define obligaciones de la agencia: listado en portales, sesiones fotográficas, número mínimo de visitas, reportes mensuales.
4. Limita el plazo de protección a 60–90 días tras terminar el contrato.
5. Pide bilateralidad en la cláusula penal: si la agencia incumple, también paga.
6. Conserva la versión firmada por ambas partes y un inventario de llaves y documentos entregados.

Caso real

Un vendedor en Querétaro firmó exclusiva por 12 meses con cláusula del 100 % de comisión por rescindir. A los 4 meses, sin visitas registradas, terminó el contrato por carta notarial invocando incumplimiento. La agencia demandó. Mediación con AMPI: se redujo el cobro a un 30 % y, al verificar la falta de listado en portales, finalmente la agencia desistió.

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