¿Puede un matrimonio tener dos casas habitación?

En México, los matrimonios pueden ser propietarios de varias viviendas a la vez, pero la regla fiscal de la exención por casa habitación es estricta: solo aplica a una vivienda por contribuyente. Cuando ambos cónyuges tienen ingresos propios y figuran como copropietarios, hay matices que conviene entender antes de poner en venta una segunda casa.

Qué es la exención por casa habitación

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) exime el ingreso por la venta de la casa habitación del contribuyente hasta por 700,000 UDIs (alrededor de $5.7 millones MXN en 2026, dependiendo del valor de la UDI).

Para aplicar esa exención se debe acreditar:

• Que el inmueble fue casa habitación del vendedor.
• Que está a su nombre.
• Que no ha vendido otra casa habitación con exención en los 3 años previos (regla del periodo de carencia).

Una sola exención por contribuyente

La clave es que la exención es personal: cada cónyuge puede aplicarla, pero solo a su casa habitación. Por tanto:

• Si ambos cónyuges figuran como copropietarios al 50% y la casa fue habitación de los dos, cada uno puede aplicar la exención sobre su porcentaje, sumando dos topes.
• Si solo uno figura como propietario, solo él aplica la exención.
• Una segunda vivienda, aun siendo propiedad del matrimonio, no califica como casa habitación a efectos fiscales: tributa por la ganancia íntegra.

¿Pueden ser dos casas habitación distintas?

Aquí entra el sentido común y la prueba documental. Una pareja puede tener dos inmuebles y argumentar que cada uno es la casa habitación de un cónyuge si:

• Viven en ciudades distintas por motivos laborales (uno en CDMX, otra en Monterrey).
• Cada uno tiene su domicilio fiscal y comprobantes de gasto en su propia casa.
• Pueden demostrar consumo de servicios, predial pagado y facturación a su nombre en cada inmueble.

En la práctica, el SAT puede revisar cuándo un matrimonio cohabita y considerar que solo una de esas viviendas es la "casa habitación" real. Para minimizar riesgo, se recomienda:

• Registrar el domicilio fiscal de cada cónyuge en su respectiva vivienda.
• Conservar comprobantes de domicilio de los últimos 6 a 12 meses (CFE, Telmex, predial).
• Tener identificaciones oficiales con domicilios distintos.
• Mantener cuentas bancarias y nóminas con cada dirección.

Régimen patrimonial: efecto en la copropiedad

Sociedad conyugal

Si la vivienda se compró durante el matrimonio bajo sociedad conyugal, ambos cónyuges son copropietarios al 50%, aun si solo uno aparece como adquirente formal. Al vender, cada uno aplica la exención en su porcentaje.

Separación de bienes

En este régimen, la propiedad pertenece al cónyuge que la adquirió. Si ambos compran como copropietarios expresos, cada quien tributa según su porcentaje real.

Concubinato

No genera automáticamente copropiedad. Para aplicar exenciones por casa habitación, cada concubino debe figurar en la escritura como propietario.

Trámite paso a paso para vender la segunda casa

1. Determinar si califica como casa habitación

Revisa con tu contador si esa vivienda es realmente tu casa habitación o solo una segunda residencia.

2. Reunir comprobantes

• Factura de luz, predial y agua a tu nombre.
• Identificación oficial con esa dirección.
• Estados de cuenta bancarios de los últimos meses.

3. Calcular la ganancia

La ganancia se calcula restando al precio de venta el costo de adquisición actualizado por inflación, las mejoras documentadas y los gastos notariales pagados al comprar.

4. Aplicar exención si corresponde

El notario calcula el ISR y aplica la exención hasta el tope de 700,000 UDIs si presentas los comprobantes y declaras bajo protesta de decir verdad que es tu casa habitación.

5. Conservar evidencia

Aunque hayas aplicado la exención, conserva los comprobantes mínimo 5 años. El SAT puede revisarlos posteriormente.

Consecuencias si el SAT rechaza la exención

Si en una revisión el SAT considera que la vivienda no era tu casa habitación:

• Determinará el ISR omitido sobre la ganancia.
• Aplicará actualizaciones y recargos.
• Podrá imponer multa del 55% al 75% del impuesto omitido.
• Podrá observar discrepancia fiscal si el monto recibido no cuadra con tus ingresos declarados.

Ejemplo: pareja con dos casas

Imagina un matrimonio en sociedad conyugal con dos casas:

• Casa A en CDMX, donde vive ella (y declara su domicilio).
• Casa B en Cuernavaca, comprada como descanso, donde nadie tiene domicilio fiscal.

Si venden la Casa A y aplican la exención conjunta (cada uno por su 50%), el SAT acepta sin problema con los comprobantes. Si venden la Casa B y pretenden aplicarla como casa habitación, el SAT difícilmente lo aceptará: tendrán que pagar ISR sobre la ganancia íntegra.

Recomendaciones

• Define cuál inmueble es la casa habitación principal y conserva evidencia.
• Si planeas mantener dos viviendas, considera escriturar cada una a nombre de un cónyuge en separación de bienes.
• Antes de vender, simula con tu contador la ganancia gravable y la exención aplicable.
• No abuses del concepto de casa habitación: las revisiones del SAT cruzan consumos y movimientos bancarios.

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