¿Cuánto se paga al vender una casa heredada en México?

Vender una casa que se recibió por herencia es una operación frecuente en México y, mal calculada, puede dejar al vendedor con una factura fiscal mucho mayor de la que esperaba. Aquí desglosamos cómo se calcula el ISR sobre la ganancia, qué papel juega el ISAI estatal, cuándo se puede aplicar la exención de casa habitación y los costos notariales que también deben presupuestarse.

Antes de vender hay que escriturar

En México, para poder vender una vivienda heredada el inmueble debe estar primero escriturado a nombre de quien va a vender. Eso implica:

1. Tramitar el juicio sucesorio (testamentario o intestamentario) ante notario público o ante juez de lo familiar.
2. Adjudicar la propiedad a los herederos en escritura pública.
3. Inscribir la adjudicación en el Registro Público de la Propiedad (RPP) que corresponda al municipio.

Hasta que el RPP refleje a los herederos como nuevos propietarios, no hay venta posible. Este paso suele tomar entre 3 y 9 meses y cuesta entre 1.5 % y 4 % del valor del inmueble, según la entidad federativa.

Cómo se calcula el ISR sobre la venta

La Ley del ISR grava la ganancia obtenida al vender un inmueble. El cálculo se hace en la escritura de compraventa por el notario, que actúa como retenedor:

Ganancia gravable = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado
                    − Mejoras documentadas con factura − Gastos
                    notariales y registrales de adquisición

En el caso de una casa heredada, el costo de adquisición que se toma en cuenta NO es cero. La regla es:

• El costo de adquisición es el valor del inmueble al momento de la adjudicación hereditaria, generalmente el avalúo presentado en la escritura de adjudicación.
• Ese valor se actualiza con el INPC del INEGI desde la fecha de la adjudicación hasta la fecha de venta.
• Si las mejoras (obras, ampliaciones) están comprobadas con facturas vigentes, también se restan.

La tarifa aplicable es la del artículo 152 de la LISR (tarifa del ISR anual), que es progresiva. Por simplicidad, una operación típica de casa heredada en CDMX suele dejar una tasa efectiva entre 12 % y 25 % sobre la ganancia.

La exención de casa habitación

Si el vendedor habita realmente la vivienda y se cumplen ciertos requisitos, puede aplicar la exención del artículo 93 de la LISR:

• La operación queda exenta hasta el equivalente de 700,000 UDIs (alrededor de $5.9 millones MXN al cierre de 2025, varía con UDI).
• Solo se puede aplicar una vez cada tres años, salvo que se demuestre que el inmueble se usó como casa habitación permanente (CFDI de servicios, credencial INE con domicilio, recibos a nombre del vendedor, declaración bajo protesta).
• Para una casa heredada, el plazo de tres años se cuenta desde la última operación con exención del propio vendedor, no desde la herencia.

Si el precio supera el tope de las 700,000 UDIs, solo el excedente genera ISR.

ISAI y otros impuestos locales (a cargo del comprador)

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es estatal y lo paga el comprador, no el vendedor. Por convención muchos vendedores ya no lo presupuestan, pero conviene saberlo: en CDMX la tasa progresiva ronda entre 2 % y 4.5 %, en Nuevo León cerca de 2 % y en Jalisco entre 2 % y 3.5 %. Como vendedor, te corresponde entregar el predial pagado y los recibos de servicios al corriente.

Costos notariales y de registro

A cargo del vendedor suelen estar:

• Avalúo bancario o privado (entre $4,000 y $12,000 MXN).
• Constancia de no adeudo del predial.
• Certificación de no adeudo de agua.
• Honorarios del notario por la escritura de venta (a veces se pacta que los pague el comprador).

A cargo del comprador, además del ISAI:

• Honorarios notariales por la nueva escritura.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Trámite paso a paso para vender una casa heredada

1. Cerrar la sucesión y obtener escritura de adjudicación inscrita en el RPP.
2. Solicitar avalúos: bancario y/o catastral municipal para el cálculo del ISR y del ISAI.
3. Revisar la posibilidad de exención por casa habitación con el notario.
4. Firmar la escritura de compraventa: el notario calcula el ISR provisional, retiene y entera al SAT.
5. Presentar la información en la declaración anual del ISR del ejercicio en que se vendió.

Ejemplo numérico: CDMX, 2026

Una casa en Coyoacán heredada en 2018 se adjudicó a $3,800,000 MXN según avalúo. En 2026 se vende a $7,500,000 MXN. El ajuste por INPC lleva el costo a aproximadamente $5,250,000 MXN. Se tienen $400,000 MXN en facturas de mejoras.

Ganancia gravable = 7,500,000 − 5,250,000 − 400,000 = 1,850,000 MXN
ISR a la tarifa anual ≈ 12 %–18 % = 220,000 a 330,000 MXN aprox.

Si el vendedor califica para la exención de casa habitación y el monto total cabe dentro del tope de 700,000 UDIs, la operación queda exenta.

Errores frecuentes

• Pensar que el costo de adquisición es cero porque la casa se heredó: no lo es; se toma el valor de la adjudicación.
• No conservar facturas de remodelación: cada peso documentado reduce la ganancia.
• Vender sin haber inscrito la adjudicación en el RPP: el notario no podrá pasar la escritura.
• Usar la exención cuando ya se aplicó en los últimos tres años en otra venta.

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