Extinción del usufructo por fallecimiento: impuestos en México

El usufructo vitalicio sobre una vivienda es una figura común en México, especialmente en herencias y donaciones donde los padres quieren conservar el uso del inmueble mientras viven y dejar la nuda propiedad a sus hijos. Cuando el usufructuario fallece, el usufructo se extingue y la propiedad se "consolida" en cabeza del nudo propietario. ¿Eso paga impuestos? La respuesta depende de la entidad, del título por el cual se constituyó y de cómo se actualiza la escritura.

Antes de los impuestos: cómo funciona el usufructo

El Código Civil define el usufructo como el derecho real de gozar y disfrutar de un bien ajeno, sin alterar su sustancia, durante un plazo o por la vida del usufructuario. En la práctica:

• Nudo propietario: titular de la propiedad. Su derecho está limitado mientras viva el usufructuario.
• Usufructuario: tiene el uso y goce, paga los servicios y mantenimiento ordinario.
• Causas de extinción: muerte del usufructuario, vencimiento del plazo, renuncia, consolidación o pérdida del bien.

La consolidación al fallecer el usufructuario

Cuando muere el usufructuario, el usufructo se extingue por ministerio de ley. La nuda propiedad y el usufructo se consolidan en una sola persona o grupo: el nudo propietario, que pasa a ser pleno propietario. No hay una nueva transmisión de propiedad: el cambio es la pérdida del derecho real del usufructuario.

Esa consolidación se documenta ante notario mediante una escritura de "consolidación de usufructo y nuda propiedad" o similar, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad sobre la partida del inmueble.

Tratamiento fiscal en México

ISR

La consolidación por extinción del usufructo derivado de fallecimiento NO es una compraventa ni una donación. Para fines del ISR, el nudo propietario no obtiene un ingreso por enajenación: el derecho de usufructo simplemente desaparece. Eso significa que no se genera ISR por la consolidación misma.

Cuando posteriormente el pleno propietario decida vender el inmueble, el costo de adquisición que se considere será el de la adquisición original (cuando recibió la nuda propiedad) actualizado por INPC, más mejoras documentadas. La proporción que originalmente se atribuyó al usufructo y la nuda propiedad puede ser relevante si el SAT lo solicita: el costo computable se calcula sobre el valor de adquisición de la nuda propiedad como tal.

ISAI estatal

El ISAI es la pieza clave y donde más confusión hay. Varía por entidad federativa:

• En CDMX, el Código Fiscal grava la "consolidación de la nuda propiedad y el usufructo cuando este se extinga", salvo cuando la extinción ocurra por muerte y se haya tributado al constituirse el usufructo. En general, si al constituir el usufructo se pagó ISAI sobre el valor total del inmueble, no se vuelve a pagar al consolidarse; si se pagó solo por la nuda propiedad, sí se paga por el usufructo al consolidarse.
• En el Estado de México, Nuevo León, Jalisco y Querétaro existen reglas similares: el detonante es si la base del ISAI ya consideró el usufructo o solo la nuda propiedad.

Por eso la primera revisión que hace el notario es la escritura de constitución del usufructo: ahí está el dato que define si la consolidación causa o no impuesto local.

Impuesto predial

El predial sigue pagándose por el inmueble entero, sin cambio. La única novedad es que el contribuyente designado pasa a ser el pleno propietario.

Cómo se calcula el valor del usufructo

Cuando se grava por consolidación, varios códigos fiscales locales calculan la base aplicando un porcentaje del valor catastral o del avalúo según la edad que el usufructuario tenía al constituirse el usufructo (regla histórica) o, alternativamente, el porcentaje remanente al momento de la consolidación. Algunas reglas ofrecen tablas escalonadas (10 % por cada periodo de 10 años de expectativa, etc.).

El notario solicita avalúo y aplica la regla aplicable.

Trámite paso a paso

1. Obtener el acta de defunción del usufructuario.
2. Reunir la escritura original que constituyó el usufructo y la nuda propiedad.
3. Solicitar avalúo del inmueble actualizado.
4. Acudir a notario público. El notario:
   • Redacta la escritura de extinción y consolidación.
   • Calcula el ISAI estatal aplicable y emite la liquidación.
   • Inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad correspondiente al municipio.
5. Pagar el ISAI, los honorarios notariales y los derechos registrales.
6. Actualizar el predial y el alta de servicios a nombre del nuevo pleno propietario.

Caso práctico: CDMX

Un padre constituyó usufructo vitalicio en 2010 sobre un departamento en la colonia Narvarte, dejando la nuda propiedad a sus hijos. En la escritura de constitución se pagó ISAI sobre el valor total del inmueble. En 2026, el padre fallece. Los hijos acuden al notario, levantan acta de defunción, presentan la escritura original y firman la escritura de consolidación. La tesorería de la CDMX confirma que no se causa nuevo ISAI por la consolidación (porque ya se pagó sobre el valor total). Honorarios notariales y derechos registrales rondan $18,000 MXN.

Caso práctico: Querétaro, sí causa impuesto

Una abuela donó la nuda propiedad de su casa a su nieta y se reservó el usufructo vitalicio. En la escritura original se pagó ISAI solo sobre la nuda propiedad. Al fallecer la abuela en 2026, la nieta debe pagar el ISAI correspondiente al valor del usufructo al consolidarse, calculado conforme a las reglas de la tesorería estatal sobre el avalúo actualizado.

Errores frecuentes

• Pensar que basta el acta de defunción y "ya se es dueño": registralmente, mientras no se firme la consolidación e inscriba, el usufructo extinto sigue figurando.
• Vender el inmueble sin primero consolidar.
• Asumir que nunca se paga ISAI: depende de cómo se constituyó el usufructo.
• Pagar predial a nombre del usufructuario fallecido: hay que actualizar la titularidad.
• No conservar la escritura original: es la pieza que define el tratamiento fiscal.

Cuándo conviene asesoría especializada

Si el usufructo se constituyó hace muchos años, la regla aplicable puede haber cambiado. Si hay varios nudos propietarios o el inmueble forma parte de una herencia más amplia, una asesoría especializada con notario y abogado fiscalista evita determinaciones equivocadas y saca a la luz exenciones que pueden estar disponibles.

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