Exenciones de impuestos al vender una casa en México

Vender una casa en México implica casi siempre pagar ISR por enajenación de bienes, pero la ley mexicana reconoce una exención muy poderosa para la vivienda principal: hasta 700 000 UDIS del precio de venta pueden quedar libres de ISR si se cumplen los requisitos. Bien usada, esta exención ahorra cientos de miles de pesos. Mal manejada, sigue generando problemas con el SAT años después. Este artículo explica cómo funciona y cuándo aplicar otras vías legales.

La exención por casa habitación

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la ganancia obtenida por la venta de la casa habitación del contribuyente, siempre que el precio no exceda 700 000 UDIS. Si lo excede, la ganancia atribuible al exceso paga ISR proporcionalmente.

A valor UDIS de 2026, 700 000 UDIS equivalen aproximadamente a 6.4 millones de pesos (la cifra exacta la publica Banxico). Esta es la exención fiscal más grande disponible para personas físicas en México.

Requisitos del SAT (no son negociables)

Para que el notario aplique la exención al firmar la escritura, el vendedor debe acreditar:

1. Ser persona física (no aplica a personas morales).
2. Que el inmueble fue su casa habitación.
3. Acreditar habitación con al menos uno de estos documentos a su nombre y a la dirección del inmueble:
   • Credencial INE.
   • Comprobantes de luz, agua, telefonía o gas con antigüedad de seis meses.
   • Estados de cuenta bancarios con domicilio.
4. No haber aplicado la exención por casa habitación en los últimos tres años (según reformas vigentes desde 2014).

El notario es responsable solidario de retener y enterar el ISR, por lo que pide la documentación con rigor. Si falta un solo elemento, retiene como si no hubiera exención.

¿Y si la propiedad supera 700 000 UDIS?

La parte excedente paga ISR sobre la ganancia proporcional:

Ganancia gravada = Ganancia total × (Precio − 700 000 UDIS) ÷ Precio

Es decir, si vendes en 9 millones de pesos una casa que valía 4 millones cuando la compraste, la ganancia es de 5 millones, pero solo una proporción está gravada porque parte del precio (700 000 UDIS) está exento.

Costo de adquisición ajustado

Aunque no aplique la exención total, hay otra herramienta clave: el costo de adquisición se actualiza por inflación. El SAT permite multiplicar el precio original por el factor INPC entre el mes de compra y el mes de venta. En propiedades adquiridas hace 15–25 años, esto reduce dramáticamente la ganancia gravable.

A esto se suman:

• Mejoras y construcciones comprobadas con factura.
• Impuestos pagados al adquirir (ISAI estatal, derechos del RPP, honorarios notariales).
• Comisiones inmobiliarias pagadas al vender, con CFDI.
• Avalúo fiscal y otros gastos del trámite.

Conservar las facturas durante todo el periodo de propiedad es una de las decisiones más rentables que puede tomar un dueño.

Otras vías legales para reducir el ISR

Donación entre familiares directos

Las donaciones de inmuebles entre cónyuges, ascendientes y descendientes en línea recta están exentas de ISR (artículo 93 LISR). Útil cuando se planea suceder un patrimonio antes de venderlo, pero el donatario asume el costo de adquisición original para futuras ventas.

Sucesiones

Heredar no genera ISR. El heredero recibe el inmueble con un costo de adquisición igual al valor del avalúo de la sucesión. Si vende poco después, la ganancia será mínima. Esta es la razón por la que muchos asesores fiscales recomiendan no vender inmuebles a punto de heredar.

Aportación a sociedad

Aportar el inmueble a una sociedad propia (SA, SAPI o SC) genera enajenación, pero permite planeación de mediano plazo si se va a desarrollar el predio. No es elusión, es planeación, y exige asesoría profesional.

Mecanismos prohibidos (no caigas)

• Escriturar a precio menor para reducir ganancia. Es simulación y, hoy, el SAT cruza con avalúos comerciales del INDAABIN y de bancos.
• "Donar" a un tercero no familiar. Es donación gravada al donatario.
• Hacer una "permuta" que en realidad es venta encubierta. Auditoría segura.

Caso real

Un matrimonio en Guadalajara compró su casa en 2008 por $1 800 000. La vende en 2026 por $5 200 000. Vivieron en ella desde 2008.

• Costo actualizado por INPC: ~$3 200 000.
• Ganancia bruta: $2 000 000.
• Como el precio (5.2 M) está por debajo de 700 000 UDIS (~6.4 M), la exención cubre todo.
• ISR a pagar: $0.
• Ahorro respecto a una persona moral en igual operación: del orden de $600 000.

Pasos prácticos antes de vender

1. Verifica si aplicaste la exención en los últimos tres años.
2. Reúne comprobantes de domicilio del inmueble por al menos seis meses.
3. Reúne facturas de mejoras y de gastos notariales originales.
4. Pide al notario un cálculo previo de ISR con y sin exención.
5. Si la operación supera el tope, evalúa dividirla entre cónyuges si ambos viven el inmueble; cada uno aplica su exención.
6. Documenta una constancia de retención correcta; cuídala diez años.

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