Departamento heredado entre varios hermanos: impuestos en México

Cuando los padres dejan un departamento y los herederos son varios hermanos, la copropiedad indivisa es la situación más común. Funciona mientras todos están de acuerdo, pero pronto aparecen preguntas: ¿qué impuestos se pagan al heredar? ¿Y si uno quiere comprar la parte de los otros? ¿Y si todos prefieren vender? Esta guía recorre las tres rutas y los costos fiscales asociados en México.

Cómo se llega a la copropiedad

Al cerrar el juicio sucesorio (testamentario o intestamentario), los herederos firman la escritura de adjudicación ante notario. Si el departamento no se asigna a uno solo, queda en copropiedad por las proporciones que el testamento o el código civil estatal determinen (por ejemplo, tres hermanos a partes iguales: cada uno con 33.33 %).

La copropiedad se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y todos los copropietarios figuran en la partida.

¿Hay que pagar ISR al heredar?

No. La transmisión por herencia está exenta del ISR para el heredero, conforme al artículo 93 fracción XXIII de la LISR. Tampoco hay impuesto federal a la herencia. Lo que sí hay son los costos del juicio sucesorio:

• Honorarios notariales de la sucesión.
• Avalúos.
• ISAI estatal sobre la transmisión hereditaria, según la entidad (en CDMX se causa, en otros estados está exento o tiene tasa reducida).
• Derechos del Registro Público de la Propiedad por inscripción.

Estos costos se prorratean entre los herederos según sus porciones.

Tres caminos cuando hay varios hermanos

1. Mantener la copropiedad

Es viable mientras los hermanos se entiendan. Las decisiones de administración (rentar, hacer mejoras, autorizar a un tercero a ocupar) se toman por mayoría. Las decisiones de disposición (vender, hipotecar) requieren unanimidad. Los gastos de mantenimiento, predial, agua y reparaciones se reparten según porcentaje.

Si el departamento se renta, los ingresos también se reparten y cada hermano declara su parte en su régimen de arrendamiento ante el SAT.

2. Que uno compre a los demás

Es la solución más usada cuando uno de los hermanos quiere quedarse con el inmueble. Implica una compraventa de los porcentajes de los otros hermanos al hermano que se queda. Cada venta de porcentaje genera:

• ISR para el hermano que vende su parte, calculado sobre la ganancia (precio de venta menos valor de adjudicación actualizado por INPC, menos mejoras documentadas).
• ISAI estatal a cargo del hermano que compra, sobre la proporción adquirida.
• Honorarios notariales y derechos del RPP.

La exención de casa habitación puede aplicarse para el hermano que vende su parte si efectivamente residía en el departamento, dentro de los topes del artículo 93 LISR (700,000 UDIs por contribuyente, una vez cada tres años).

3. Vender el departamento entero a un tercero

Si todos los hermanos están de acuerdo, esta es la salida más limpia. Cada uno percibe la parte del precio que le corresponde y declara su ganancia gravable individual.

Para cada hermano:
Ganancia = (Precio de venta × % de copropiedad)
         − (Valor de adjudicación × % × factor INPC)
         − (Mejoras documentadas × %)
ISR provisional = Tarifa progresiva del art. 152 LISR

Si alguno califica para la exención de casa habitación y otros no, solo el primero queda exento sobre su parte.

Disolución de copropiedad: una alternativa intermedia

Existe la figura de "disolución de copropiedad" en escritura pública, distinta a una compraventa, que permite adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios pagando a los demás su parte en dinero. En ciertas entidades, esta figura tiene tratamiento fiscal más favorable que una compraventa formal: el ISAI puede calcularse solamente sobre la diferencia o quedar exento si se cumple con el código fiscal local.

Conviene consultar al notario y a la tesorería estatal antes de escoger el camino: lo que ahorra en ISAI puede no ahorrarse en ISR.

Trámite paso a paso si uno compra a los demás

1. Acordar el precio entre hermanos. Conviene contratar un avalúo independiente para fijar el valor del 100 % del inmueble.
2. Determinar el monto que cada hermano vendedor recibirá según su porcentaje.
3. Acudir a notario público para la escritura de compraventa de porcentajes o de disolución de copropiedad.
4. El notario calcula y retiene el ISR de los hermanos vendedores y liquida el ISAI estatal del hermano comprador.
5. Inscribir la nueva titularidad en el RPP.
6. Cada hermano informa la operación en su declaración anual del ejercicio.

Caso práctico: tres hermanos en CDMX

Un departamento en la colonia Del Valle se adjudicó en 2017 a tres hermanos por $4,500,000 MXN según avalúo. En 2026, dos de ellos deciden vender su parte al tercero, que ya vive ahí. El avalúo actual es $7,200,000 MXN.

• Cada hermano vendedor enajena 33.33 %, equivalente a $2,400,000 MXN.
• Costo de adquisición proporcional, actualizado por INPC, aproximadamente $2,070,000 MXN cada uno.
• Ganancia por hermano: $330,000 MXN. ISR estimado al 15 %–18 %: $50,000 a $60,000 MXN cada uno.

El hermano comprador paga el ISAI sobre $4,800,000 MXN (66.66 % del inmueble), aproximadamente entre 3 % y 4 % en CDMX.

Errores que conviene evitar

• Vender o comprar entre hermanos "de palabra" sin escriturar: legalmente no surte efectos.
• Calcular el ISR como si la herencia hubiese tenido costo cero.
• Olvidar la exención de casa habitación cuando aplica.
• No documentar los gastos de mejoras: cada peso documentado reduce ganancia.
• Tramitar la compraventa antes de inscribir la adjudicación hereditaria.

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