Comprar un departamento ocupado en México

En México hay una creciente oferta de departamentos vendidos con ocupantes: a veces inquilinos con contrato vigente, a veces ocupantes sin título legal. Comprar un inmueble en estas condiciones puede generar descuentos del 20% al 45% sobre el precio de mercado, pero implica entender qué tipo de ocupante hay, cuánto puede tomar desocuparlo y qué costos asociados existen.

Tipos de ocupación

Inquilino con contrato vigente

Hay un contrato de arrendamiento firmado, posiblemente registrado en una inmobiliaria. La propiedad se vende con la obligación de respetar el plazo.

Inquilino con contrato vencido

El contrato terminó y el inquilino sigue en el inmueble. Puede haber renta prorrogada por la ley o conversión en arrendamiento por tiempo indeterminado, según el código civil estatal.

Ocupante sin contrato (precarista)

Habita el inmueble sin título legal. Puede ser un familiar del antiguo dueño, un cuidador o alguien que tomó el inmueble.

Ocupantes irregulares ("paracaidistas")

Personas que ingresaron sin permiso y se niegan a desalojar. Es el caso más complicado y suele requerir un juicio civil completo.

Marco legal básico

El Código Civil estatal y el Código de Procedimientos Civiles regulan los procedimientos. En CDMX y en Estado de México:

• El juicio especial de desocupación por vencimiento de contrato permite recuperar la posesión cuando el contrato terminó.
• La rescisión por falta de pago procede tras 2 a 3 mensualidades sin pagar.
• Para ocupantes sin contrato se usa la acción reivindicatoria o la acción plenaria de posesión.

Por qué tiene sentido el descuento

• El comprador asume el costo de tiempo y honorarios para desocupar.
• Existe incertidumbre legal sobre la duración del proceso.
• Mientras dure la ocupación, no se puede usar ni rentar el inmueble.
• Hay riesgo de daños a la propiedad mientras se ejecuta el desalojo.

Investigación antes de comprar

Documental

• Pide la escritura y certificado de libertad de gravamen del RPP.
• Solicita el contrato de arrendamiento vigente, recibos de pago y cualquier laudo o sentencia anterior.
• Verifica que el inmueble no tenga juicios en curso.

En sitio

• Investiga quién vive ahí y desde cuándo.
• Revisa si hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad (afectan la duración del desalojo).
• Estima daños visibles y costos de reparación.

Financiero

• Predial atrasado.
• Cuotas condominales atrasadas.
• Servicios cortados o reconectados informalmente.

Trámite paso a paso para recuperar la posesión

1. Compraventa con cláusulas claras

La escritura debe indicar que la propiedad se vende ocupada y que el comprador asume los riesgos. Conviene que el vendedor declare bajo protesta no haber celebrado contratos posteriores no informados.

2. Notificación al ocupante

Una vez que escrituras, notifica formalmente al ocupante el cambio de propietario y, si aplica, la subrogación del contrato.

3. Procedimiento legal

• Inquilino con contrato vigente: respeta el plazo y, al vencer, notifica con 30 a 60 días de anticipación la no renovación.
• Inquilino sin pago: inicia juicio de rescisión por falta de pago.
• Ocupante sin título: juicio reivindicatorio o de desocupación conforme al código local.

4. Sentencia y lanzamiento

Si el juez ordena la desocupación, se ejecuta con auxilio de la fuerza pública. Los plazos reales en CDMX y otras ciudades grandes oscilan entre 6 y 18 meses.

Ejemplo: departamento en Estado de México

• Valor de mercado libre: $1,800,000 MXN.
• Valor pactado con descuento por ocupante: $1,250,000.
• Honorarios de abogado: $80,000.
• Costo estimado de proceso (predial atrasado, mantenimiento, gastos judiciales): $90,000.
• Tiempo estimado para recuperar posesión: 12 meses.
• Pérdida de renta durante proceso: $180,000 (calculando $15,000 mensuales).

Costo total: ≈ $1,600,000 MXN, con valor de mercado de $1,800,000. La ganancia depende mucho del tiempo real y de los daños finales.

Riesgos típicos

• Subestimar el tiempo del proceso.
• Encontrar ocupantes con vínculos sentimentales con el antiguo dueño.
• Daños deliberados al inmueble durante el proceso.
• Descubrir contratos antiguos no declarados al firmar.
• Cuotas condominales o multas que aparecen en el camino.

Cómo blindarte

• Trabaja con un abogado litigante con experiencia en arrendamientos.
• Pacta un precio condicionado: parte del pago al cierre, el resto contra entrega física del inmueble.
• Negocia con el ocupante: a veces conviene un acuerdo económico para desocupar voluntariamente (ahorra tiempo y dinero).
• Verifica que el inmueble no esté inscrito en alguna asociación de inquilinos o programas estatales de protección de vivienda.

Cuándo no conviene comprar ocupado

• Cuando el descuento no compensa el riesgo y el tiempo.
• Cuando el ocupante tiene cobertura legal especial (personas vulnerables, procesos en suspenso por causas humanitarias).
• Cuando el inmueble forma parte de un litigio sucesorio o de divorcio pendiente.
• Cuando la administración del condominio bloquea modificaciones o cobros.

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