Cambiar la escritura de una casa tras un fallecimiento

Cuando un familiar fallece, su casa no pasa automáticamente a nombre de los hijos o del cónyuge. Mientras no se tramite la sucesión y se modifique la escritura ante notario, el inmueble sigue figurando legalmente a nombre del difunto en el Registro Público de la Propiedad (RPP). Esto bloquea cualquier venta, hipoteca o uso legal del bien.

Sucesión testamentaria o intestamentaria

El primer paso es saber si la persona dejó testamento. Esa información se consulta en el Archivo General de Notarías del estado y en el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT) del Colegio de Notarios.

• Con testamento → sucesión testamentaria.
• Sin testamento → sucesión intestamentaria, también llamada legítima.

En la mayoría de los estados se puede tramitar ante notario cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay controversia. En caso contrario, debe llevarse al juzgado familiar.

Pasos del trámite ante notaría pública

1. Reunir documentos básicos

• Acta de defunción.
• Acta de nacimiento de cada heredero y, si aplica, acta de matrimonio.
• Identificaciones oficiales y CURP.
• Escritura original del inmueble.
• Boletas de predial y agua, idealmente al corriente.
• Testamento o constancia de inexistencia de testamento.

2. Radicación de la sucesión

El notario inicia el expediente, publica edictos —si la ley estatal lo exige— y verifica con el Archivo General de Notarías que no exista otro testamento posterior.

3. Reconocimiento de herederos y nombramiento del albacea

Los herederos comparecen, aceptan la herencia y designan un albacea, encargado de inventariar bienes, pagar deudas y distribuir lo que corresponda.

4. Inventario, avalúo y proyecto de partición

Para la casa se solicita un avalúo —fiscal o comercial— por valuador autorizado por la entidad federativa. Con base en el inventario se elabora la partición, que indica qué bien recibe cada heredero.

5. Escritura de adjudicación

El notario protocoliza la escritura de adjudicación por herencia. En ella se plasma quién se queda con la casa y en qué porcentaje. Esta escritura sustituye funcionalmente a una compraventa.

6. Pago de impuestos

• ISR sobre adjudicación por herencia: en general, las herencias entre parientes están exentas conforme al artículo 93 de la LISR, pero deben declararse cuando el monto rebasa los topes anuales.
• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, llamado a veces "traslado de dominio"): varía por estado. Algunas entidades aplican tasas reducidas o exenciones para herencias entre familiares directos.
• Predial: actualizar y cubrir adeudos.

7. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Sin la inscripción, la casa sigue oficialmente a nombre del fallecido frente a terceros. El RPP cobra derechos calculados sobre el avalúo, normalmente entre el 0.2% y el 1% según el estado.

Costos aproximados en México

Un trámite estándar en CDMX o Monterrey suele oscilar entre $30,000 MXN y $80,000 MXN, dependiendo de:

• Honorarios del notario (regulados por arancel estatal).
• Avalúo del inmueble.
• ISAI o impuesto de traslado de dominio.
• Derechos de inscripción en el RPP.
• Predial atrasado y derechos de agua.

Es posible que algunos estados ofrezcan jornadas notariales o programas de regularización con descuentos relevantes.

Plazos típicos

• Radicación y reconocimiento de herederos: 2 a 4 semanas.
• Avalúo e inventario: 2 a 6 semanas.
• Firma de adjudicación e inscripción en el RPP: 4 a 12 semanas más.

En total, una sucesión sin conflicto se cierra en 4 a 8 meses. Con desacuerdos o vía judicial, puede tardar más de un año.

Casos especiales

Cónyuge bajo sociedad conyugal

Si la casa se compró bajo sociedad conyugal, primero se separa la mitad que corresponde al cónyuge supérstite y solo la otra mitad entra a la masa hereditaria.

Crédito Infonavit o Fovissste vigente

Estos créditos suelen incluir un seguro que liquida el saldo en caso de fallecimiento del titular. Hay que pedir la constancia de liberación y escriturar la cancelación de la hipoteca antes de la adjudicación.

Menores de edad entre los herederos

Cuando hay menores, la vía es siempre judicial, con intervención del Ministerio Público y representación legal del tutor.

Qué pasa si no haces el cambio

Mientras la casa siga a nombre del fallecido:

• No puedes venderla ni hipotecarla.
• El predial y el agua se siguen acumulando con recargos.
• Si pasan muchos años, la cadena de propiedad se rompe y el trámite se vuelve más caro y complejo.
• Cualquier conflicto entre herederos puede derivar en juicio.

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