Cómo calcular la ganancia por la venta de un inmueble en México

Cuando vendes una casa, departamento o terreno en México, no solo recibes el precio: pagas un Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles que se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio total. Entender la fórmula te permite anticipar el monto, aprovechar deducciones legítimas y, en muchos casos, aplicar exenciones que reducen drásticamente el impuesto.

Qué dice la ley

Los artículos 119 a 128 de la LISR regulan el cálculo del ISR por enajenación de inmuebles. La regla básica es:

Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Mejoras y gastos deducibles

El notario público es responsable solidario de retener el impuesto y pagarlo a la autoridad tributaria. Por eso suele realizar todos los cálculos antes de la firma.

Componentes del cálculo

Costo de adquisición

Es el monto en el que compraste el inmueble. Debe estar respaldado por la escritura. Se separa el valor del terreno y de la construcción cuando hay edificación.

Actualización por inflación

El costo se actualiza usando los factores del INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor). La construcción se deprecia un 3% anual (con máximo del 80%). El terreno se actualiza pero no se deprecia.

Mejoras documentadas

Puedes sumar al costo:

• Construcciones, ampliaciones y mejoras significativas.
• Honorarios profesionales de proyecto y supervisión.
• Costos de licencias y permisos.

Se requieren facturas con tu RFC y comprobantes de pago bancarizado.

Gastos notariales y comisiones

Son deducibles los gastos pagados al notario y los avalúos vinculados a la operación, así como las comisiones de intermediación facturadas.

Fórmula simplificada

ISR = (Precio de venta − Costo actualizado − Mejoras − Gastos) × Tarifa

La tarifa es la del artículo 96 de la LISR, aplicada a la ganancia dividida entre el número de años que tuviste el inmueble (con tope de 20). Después, el resultado se multiplica por ese mismo número de años para obtener el impuesto anual proyectado y se compara con la retención provisional que el notario realiza.

Pago provisional vs. anual

• El notario calcula y entera un pago provisional al SAT.
• Al hacer tu declaración anual, recalculas la operación con todos tus ingresos y deducciones. Puede salir saldo a favor o a cargo.

Exenciones del artículo 93 de la LISR

Casa habitación

Hasta 700,000 UDIs (≈ $5.7 millones MXN en 2026) están exentas si acreditas que el inmueble fue tu casa habitación y no usaste otra exención en los 3 años previos.

Donaciones entre familiares

Las donaciones entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes pueden estar exentas si se cumplen requisitos formales (notario, formalización).

Ejemplo: venta de casa en Guadalajara

• Precio de venta: $4,500,000 MXN.
• Costo de adquisición (2014): $2,200,000.
• Actualizado por INPC (2026): $3,300,000.
• Construcción depreciada en su parte: ya integrada en el cálculo.
• Mejoras documentadas: $250,000.
• Gastos notariales y comisiones: $230,000.

Ganancia gravable: 4,500,000 − 3,300,000 − 250,000 − 230,000 = $720,000 MXN.

Si la casa fue tu casa habitación, esa ganancia probablemente cae dentro de la exención de 700,000 UDIs y no pagas ISR. Si la propiedad no fue tu casa habitación, se aplica la tarifa progresiva sobre los $720,000.

Trámite paso a paso

1. Reúne escrituras de compra, facturas de mejoras y comprobantes de pagos al notario.
2. Solicita al notario el proyecto de cálculo del ISR antes de firmar.
3. Verifica que se hayan aplicado:
   • Factores INPC correctos.
   • Depreciación de construcción.
   • Deducción de gastos notariales y avalúos.
4. Si aplica, presenta los comprobantes de domicilio para acreditar casa habitación.
5. Conserva la constancia de retención firmada por el notario.
6. En tu declaración anual, integra la operación con el formato 86-A.

Errores que cuestan caro

• No conservar facturas de mejoras: pierdes la deducción.
• Olvidar que la construcción se deprecia un 3% anual.
• Pretender aplicar la exención de casa habitación sin pruebas físicas y fiscales.
• No bancarizar el pago: pierdes capacidad probatoria.
• Confundir el pago provisional con el ISR definitivo.

Cuándo conviene asesoría profesional

• Operaciones por encima de $10 millones MXN.
• Inmuebles heredados con base de costo poco clara.
• Ventas entre familiares.
• Inmuebles con uso mixto (habitacional y comercial).

Una asesoría fiscal previa puede reducir el ISR legítimamente identificando deducciones, documentando mejoras y eligiendo el momento óptimo de venta.

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